Многие компании из-за пандемии перенесли продажи в интернет. Но не все, даже уйдя в онлайн-торговлю, смогли отказаться от помещений. Склады, офисы, мини-производства – все это используется. Да, после массового ухода на удаленную работу, освободились арендуемые муниципальные учреждения. Но и они постепенно заполняются – ряду бизнес-направлений объективно нужны помещения.
И такой бизнес наверняка платит либо аренду городу с привязкой к стоимости объекта, либо налог на имущество с привязкой к той же стоимости. Причем с довольно высокой долей вероятности он в обоих случаях переплачивает. Почему и как это исправить?
Статистика
Кадастровая стоимость нежилой недвижимости в крупных городах завышена примерно в 70–80% случаев. К таким выводам одновременно пришли сразу несколько независимых аналитических агентств, занятых подбором таких объектов для бизнеса.
Судебная практика 2020 года эти данные косвенно подтверждает: с января по сентябрь в России, согласно данным Росреестра, были поданы без малого 6,2 тыс. исков от компаний, оспаривающих кадастровую цену недвижимости. Более чем в 5,9 тыс. случаев иск удовлетворен, это 95%. По результатам судебных решений стоимость рассматриваемых объектов снизили более чем вполовину – на 53%.
Что это все значит?
Для пользователей нежилого фонда это означает, что они с вероятностью в 70% платят за используемые помещения в казну (налоговой или муниципальному арендодателю) больше чем нужно. И возможно, что сумма его переплаты составляет более 50% фактически отчисляемых средств.
Чтобы проверить, не тратит ли бизнес в сложные времена (когда каждый рубль на счету, что называется) непозволительно много, надо:
- пригласить квалифицированного оценщика;
- получить актуальный отчет по результатам экспертизы;
- обратиться к арендодателю с просьбой пересчитать сумму арендных платежей;
- подать заявление в Росреестр для внесения соответствующих изменений;
- идти с иском в суд.
Как сократить расходы на налоги или аренду муниципального имущества
Если результат независимой оценки сильно отличается от кадастровой стоимости объекта, следует попробовать выяснить, почему. Может быть, в кадастре просто неверно указаны назначение или площадь отдельных помещений.
Здесь полезно разобраться, как вообще формировалась эта цена. Опыт показывает, что в крупные здания постройки раньше 1997 года государственные оценщики в 90% даже не заходили, оценив их размеры и состояние по фотографиям. Если это так, все можно изменить без суда.
И даже больше:
- после пересчета уменьшится налог (на имущество, землю);
- за последние 3 года можно будет вернуть переплату;
- переплату можно зачесть в счет других выплат.
Если дело не в метраже или отсутствии ремонта, и стоимость действительно завышена без каких-либо логичных объяснений, менять ее придется через суд. Правда, и здесь есть хорошая новость: теперь можно сразу подавать иск, не дожидаясь комиссий и новых проверок.
Только не стоит откладывать подачу иска в долгий ящик. Если до вынесения решения будет проведена регулярная переоценка (и новая цена будет такой же, как старая), поменять что-либо уже не выйдет – надо менять во время переоценки. Тем более не выйдет получить переплату за последние 3 года.
Справка
Напомним, до 2022 года оценка недвижимости осуществляется Кадастровой палатой не чаще, чем раз в 3 года и не реже, чем раз в 5 лет (за редким исключением для городов федерального значения). В 2022-м вступят в силу новые правила, по которым переоценка будет проводиться раз в 4 года.